Ceny mieszkań bardzo często zależą od wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych, które powiązane są z oprocentowaniem bazowym danego kraju.
Oprocentowanie bazowe w Polsce jest prawie najwyższe w Europie i wynosi 1,5 proc. Dlatego kredyty hipoteczne w Polsce są oprocentowane bardzo wysoko w porównaniu do całej strefy euro i Wielkiej Brytanii.
Oprocentowanie bazowe w strefie euro to zero procent. W przykładowej Belgii kredyty hipoteczne są oprocentowane bardzo nisko np. 1,5 proc. w skali roku.
Podobna sytuacja jest w Wielkie Brytanii. Oprocentowanie bazowe Bank of England wynosi 0,75%. Kredyty w UK także są oprocentowane super nisko. Najniższe oprocentowania to 1,3 proc.
Wszystko zależy od wysokości wkładu własnego. Im lepsza historia kredytowa i wyższy wkład własny, tym niższe oprocentowanie.
Wyobraź sobie, że oprocentowanie bazowe w Polsce to 0 proc. tak jak w strefie euro lub że kredyty hipoteczne w Polsce zamiast 4,5 proc. są oprocentowane 1,5 proc jak w Anglii.
Co by się wtedy stało?
Miesięczna rata za kredyt 500 tys. zł byłaby niższa o 15 tys. zł rocznie, co daje 1 250 zł miesięcznie mniej w odsetkach.
W powyższej sytuacji ceny nieruchomości rosłyby znacznie szybciej niż dzisiaj.
Wystarczy pomyśleć, że rata za kredyt 500 tys. zł jest niższa o 1 250 zł miesięcznie — to bardzo dużo pieniędzy.
Normalne jest, że nawet na dzisiejszym rynku ceny zaczęłyby rosnąć nawet dwa razy szybciej, kto wie, może 3 razy szybciej niż dzisiaj.
Czy to byłoby dobre dla Polski?
Oczywiście, że nie. Ludzie zaciągaliby coraz wyższe kredyty na mieszkania, które nie są tak dużo warte w normalnych warunkach.
Jak na razie. Kredyty hipoteczne w Polsce są oprocentowane 4,5 proc. a w strefie euro i Wielkiej Brytanii mniej więcej 1,5 proc.
Wystarczy sobie wyobrazić, co by się stało, gdyby w Anglii kredyty na domy były, najniżej oprocentowane 4 proc. a nie jak teraz 1,3 proc. — ceny nieruchomości zaczną spadać, totalnie, chyba że, podatki od nieruchomości zostałyby tak mocno obniżone, że stworzyłoby to poduszkę dla spadku cen nieruchomości, ale to już inna sprawa i nie zawsze to działa lub może mieć małe znaczenie.
Powracając do pytania: czy ceny mieszkań w Polsce są już za wysokie?
Tak jak napisałem powyżej. Gdyby w Polsce obniżyć oprocentowanie do oprocentowania euro, to nieruchomości mogłyby drożeć tylko ze względu na ten czynnik o 15% w skali roku lub więcej aż do gigantycznej bańki cenowej.
Do euro nie wchodzimy — więc oprocentowanie bazowe nam nie grozi.
Druga sprawa. Ceny apartamentów w Polsce dalej są niższe o 2, a nawet 3 razy niż w Wielkiej Brytanii.
Ceny apartamentów w Warszawie są dużo niższe niż ceny apartamentów w Londynie — o 100 proc. a nawet 300 proc.
Ceny apartamentów w Poznaniu są niższe od cen apartamentów w Manchesterze o 100 proc. a nawet 200%.
Tak więc, czy możemy mówić, że ceny mieszkań w Polsce są za wysokie?
Porównując polskie ceny z cenami brytyjskimi, to w Polsce jest super tanio.
Jednak w Wielkiej Brytanii zarabia się o 100/200/300 proc. więcej niż w Polsce, lecz mieszkania także są droższe o 100/200/300 proc.
W przykładowym Poznaniu, za ładny apartament trzeba zapłacić 500 tys. zł.
W Manchesterze za ładny apartament trzeba zapłacić 200 tys. ale funtów, czyli 1 mln zł.
Z drugiej strony w Bydgoszczy za podobnej jakości apartament do tego poznańskiego zapłacimy około 390 tys. zł.
Polskie zarobki są niskie, ale Polacy zarabiają w euro, funtach, frankach i koronach norweskich.
Dla zwykłego człowieka w Polsce cena 500 tys. zł za dwu pokojowy apartament — to bardzo dużo.
Rzecz w tym, że miliony Polaków zarabia za granicą — dwa, trzy, a nawet cztery razy więcej niż zarabialiby w Polsce.
Mieszkania w Polsce bez wątpienia są za drogie, ale nieruchomości mieszkalne są za drogie prawie w całej Europie.
Problem za drogich mieszkań lub braku mieszkań zawsze był problemem.
Za komuny, ludzie czekali na swoje mieszkania latami
Dzisiaj, ludzie zbierają na wkład własny latami, aby wreszcie mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat, jeżeli bank im go przyzna, bo przecież w ciągu zbierania na depozyt można stracić pracę, czyli zdolność kredytową lub zepsuć sobie zdolność kredytową.
Tak więc, czy mieszkania w Polsce są za drogie?
Zależy jak patrzysz. Mieszkanie w Krakowie, za które trzeba zapłacić 1 mln zł, na pewno będzie wydawać się bardzo drogie mieszkańcowi Łomży, w której podobne mieszkanie kosztuje 400 tys. zł.
To trochę tak jak w Niemczech a dokładnie ceny mieszkań w Monachium a ceny przy granicy z Polską, te domy są tańsze od domów w Polsce, to może wydawać się dziwne, ale tak naprawdę w wielu przypadkach, tak się dzieje.
Tak samo jest w przypadku Anglii. Mieszkania w Londynie są dwa lub trzy razy droższe niż w innych miejscach kraju.
Zwykli zjadacze, chleba nigdy nie mogą być pewni, czy mieszkania w Polsce są już za wysokie.
To wiedzą tylko nieliczni, głównie najwięksi deweloperzy i niektórzy politycy.
600 lub 700 tys. zł to bardzo dużo za zwykły trzy pokojowy nowy w dobrym standardzie apartament w największych miastach.
Jednak za podobny standard w UK w podobny miastach trzeba zapłacić, 200 lub 300 proc więcej.
Polska może być w znacznie lepszej sytuacji niż strefa euro i Wielka Brytania
Dlaczego?
Polska nie targnęła się, na szokujący ruch strefy euro i Wielkiej Brytanii, czyli obniżanie oprocentowania bazowego do 0 proc. lub prawie 0 proc.
Przez bardzo długi okres. Oprocentowanie bazowe w Polsce i w strefie euro było na podobny poziomie 5 proc.
Jednak strefa euro obniżyła oprocentowanie do zera a UK do 0,25 proc. – dzisiaj oprocentowanie wynosi 0,75 proc.
Tak więc Polska nie ma problemu z ultra niskim oprocentowaniem.
Mimo że oprocentowanie kredytów w Polsce jest niskie w porównaniu do historycznego, to euro i funt jest oprocentowany ultra nisko, a frank szwajcarski jest oprocentowany minus 0,75, tak jest, franki są oprocentowane -0,75%.
Dzisiejszy tekst już jest bardzo długi, dlatego już niedługo napiszę ciąg dalszy.
Tymczasem zapraszam do przeczytania tych 3 przydatnych artykułów z zakresu nieruchomości.
