Kupując dom na kredyt warto być osobą świadomą pułapek, które czekają na kredytobiorców. Brak wiedzy może poprowadzić wprost w jedną z pułapek kredytu hipotecznego.

Pułapka numer 1 Variable Rate Zaciągając kredyt na pierwszy dom, czyli jako First Time Buyer, prawdopodobnie, rodzaj oprocentowania, które wybierzemy, będzie oprocentowaniem zamrożonym (Fixed Rate).

Wysokość oprocentowania zamrożonego nie zmienia się w ciągu okresu, który wybierzemy np. przez 2 lata lub 5 lat.

Po ukończeniu okresu zamrożonego kredytobiorca automatycznie wpada w oprocentowanie zmienne.

Oprocentowanie zmienne skacze w dół lub górę, jednym słowem zmienia się na skutek decyzji banku.

W takim razie, gdzie istnieje problem z oprocentowaniem zmiennym?

Pułapkę oprocentowania Variable Rate na ilustruję na poniższym przykładzie.

• Kredytobiorca Tomek zaciągnął kredyt w 2014, oprocentowanie kredytu zostało zamrożone na 3 lata na poziomie 3,5%.
• Tomek przejdzie na oprocentowanie zmienne w 2017 roku.
• W roku 2014, Variable Rate i Fixed Rate były na historycznie niskim poziomie.

Załóżmy, że przez 3 lata sytuacja na rynku kredytowo-mieszkaniowym się zmieniła.

Oprocentowania kredytów hipotecznych poszybowały w górę.

Oprocentowanie zmienne w 2017 roku w banku naszego kredytobiorcy wynosi 5%.

Tomek automatycznie będzie płacić więcej o 1,5% wartości pozostałego kredytu.

W celu obejścia wysokiego oprocentowaniea zmiennego Tomek może zrobić np. remortgage (re kredytowanie).

Remortgage po 2 latach

Tomek postanowił re kredytować do innego banku.

Niestety, sytuacja finansowa Tomka przez ostatnie 3 lata uległa zmianie. Banki nie są skłonne re kredytować na pożądaną sumę.

Tomek jest uwięziony w kredycie oprocentowanym 5% w skali roku.

Tomek będzie mógł re kredytować swój kredyt, ale dopiero gdy dostanie odpowiednie rozliczenie swoich dochodów. Na rozliczenie, Tomek musi zaczekać 12 miesięcy.

Tydzień później, bank naszego kredytobiorcy podwyższył oprocentowanie zmienne do 6%. Tomek jest zmuszony płacić 6% przez co najmniej następnych 12 miesięcy.

Pojawia się bardzo ważne pytanie. O ile wzrośnie rata Tomka?

• Tomkowi pozostało £100 000 kredytu.
• Oprocentowanie wzrosło o 2,5%.
• 2,5%*£100.000 = £2 500 rocznie.
• £2 500:12 = £208 miesięcznie.
• Tomek będzie płacić £208 miesięcznie więcej.

Pułapka numer 2 – Interest Only Mortgage

Interest only Mortgage jest kredytem, w którym spłacam tylko oprocentowanie.

Po krachu z 2008 roku, banki raczej nie udzielają już kredytów Interest Only dla kupujących dom pierwszy raz lub, po prostu dom residential, czyli ten, w którym mieszkamy.

Aczkolwiek problemem nie jest zaciągnięcie takowego kredytu na dom pod wynajem, dla doświadczonego inwestora lub takiego co posiada wiedzę na temat kredytów hipotecznych Interest Only Mortgage może być opłacalną opcją.

Powracając do tematu. Kiedy Interest Only Mortgage może stać się pułapką?

Do wytłumaczenia posłużę się przykładem z tekstu, w którym poruszyłem problem Negative Equity. Aby dowiedzieć się, co to jest Negative Equity przeczytaj cały tekst. link to tekstu Negative Equity.

W 2007 roku w UK były popularne kredyty Interest Only dla kupujących pierwszy raz.

Interst Only Mortgage to kredyt, w którym nie spłacamy kapitału, jak nazwa brzmi, miesięczne raty zawierają tylko spłatę oprocentowania.

Kapitał spłacamy na końcu umowy np. za 25 lat. Raty bez spłaty kapitału są niższe, ale oprocentowanie wyższe aniżeli kredyt, w którym spłacamy kapitał i oprocentowanie.

Osoby, które kupiły przy pomocy Interest Only w 2007 r. dosyć drogie domy np. o wartości £250 000 dużo zaryzykowały. Niestety, wielu osobom nieruchomości po 2007 roku potaniały nawet o 30%. Pozostawiając nieszczęśliwców w gigantycznym Negative Equity.

W dodatku banki po 2007 roku przestały udzielać kredytów Interest Only dla First Time Buyers.

Osoby posiadające Interest Only Mortgage, aby prze kredytować na Repayment Mortgage (w którym spłaca się kapitał i oprocentowanie) najpierw musiałyby, spłacić gigantyczną lukę pomiędzy kredytem a wartością nieruchomości a co najgorsze rata kredytu wrosłaby o część kapitału, czyli kilkanaście set funtów.

Niestety dla wielu osób np. £50 000 w gotówce na skorygowanie nieruchomości tańszej o 30% oraz miesięczne raty wyższe o £500 to za dużo.

Jedyne to, co pozostało takim osobom to zaczekać około 6 lub 7 lat do momentu, w którym ich nieruchomość podrożeje do wcześniejszego poziomu. Pamiętajmy nieruchomość to nie inwestycja na 2 lata tylko na co najmniej 8 – 10 lat.

Pułapka numer 3 – Negative Equity 

Na podstawie powyższego tekstu wiesz, że mieszanka Interest Only Mortgage wraz z Negative Equity może stać się zabójczą miksturą, ale nie zapominaj, że posiadając Capital & Interest Repayment Mortgage, czyli taki w którym spłacasz kapitał wraz z oprocentowaniem – Negative Equity także może stać się dużym problemem.