Spadek ceny mieszkań w innych słowach to ujemny kapitał własny. Po angielsku negative equity i to jest poważny problem. Spadek ceny mieszkań w 2022 r. może być jeszcze większy niż w 2020 r. To groźna sytuacja dla osób z kredytami hipotecznymi.
Ujemny kapitał własny jest jedną z najgroźniejszych pułapek dla kupujących nieruchomość w UK.
Obok utraty partnera (drugiego kredytobiorcy) lub poważnej choroby ujemny kapitał własny jest poważnym zagrożeniem dla kredytobiorców. Ujemny kapitał własny blokuje refinansowanie
Niestety, zjawisko negative equity jest mało znanym zagrożeniem w grupie osób kupujących nieruchomość w Polsce i w UK po raz pierwszy i następny.
Każde z powyżej wymienionych trzech zagrożeń ma związek z opłatą comiesięcznych rat.
Tracąc drugiego kredytobiorcę np. z powodu śmierci.
Będziemy zmuszeni do samodzielnej spłaty kredytu.
Większość kredytobiorców zabezpiecza się od wypadku śmierci, więc jest przygotowana na takowe zdarzenie.
Na wypadek poważnej choroby także warto być zabezpieczonym.
Więc na pułapkę numer dwa także znajdzie się recepta.
Powstaje pytanie
Jak można się zabezpieczyć na wypadek ujemnego kapitału własnego w stosunku do wysokości kredytu hipotecznego?
Pierwszorzędnie wytłumaczę, co oznacza ujemny kapitał własny, czyli negative equity.
Ujemny kapitał własny tworzy się, gdy wysokość zaciągniętego kredytu przewyższa wartość nieruchomości.
Np. dom został kupiony za £250 000.
Kupujący użył kredytu hipotecznego o wartości £237 500.
Wyobraź sobie, że nastaje recesja tak jak w 2008 r. i nieruchomości tracą na wartości 20 proc.
W konsekwencji
Przykładowy dom traci na wartości £50 000.
Teraz jest wart £200 000.
Kredytu do spłaty pozostało £230 000.
Więc powstała luka o wartości £30 000.
Co się dzieje z kredytem w wypadku ujemnego kapitału własnego?
Największym problemem jest blokada w refinansowaniu.
Mianowicie żaden bank nie refinansuje kredytu w przypadku ujemnego kapitału własnego.
Do refinansowania kredytu, kredyt będzie musiał zostać spłacony mniej więcej do poziomu 95 proc. wartości nieruchomości.
W powyższym przykładzie 90 proc. wartość nieruchomości równa się £180 000.
Kredytobiorca musiałby wyłożyć w gotówce £50 000.
Ujemny kapitał własny i refinansowanie
Większość produktów kredytowych, a właściwie oprocentowanie tych kredytów hipotecznych u osób kupujących pierwszy raz nieruchomość z pomocą mortgage jest zamrażana na 2 lata – 3 lata.
Po zamrożonym okresie kredyt wpada w oprocentowanie zmienne (variable).
Oprocentowanie zmienne to takie, które może być w każdym momencie podwyższone.
Oprocentowanie variable skacze w dół lub górę.
Kredyt, który znalazł się w sytuacji ujemnego kapitału własnego.
Jest skazany na nieoczekiwane podniesienie rat (oprocentowania).
Nieoczekiwany wzrost miesięcznej raty np. o £300 może poważnie zachwiać domowymi finansami.
Tym bardziej, gdy jeden z kredytobiorców straci pracę lub urodzi się dziecko.
Idealnym przykładem ludzi, którzy wpadli w ujemny kapitał własny są kredytobiorcy z interest only mortgage z 2007 r.
W 2007 r. w UK były popularne kredyty interest only dla kupujących dom pierwszy raz.
Interst only mortgage to kredyt, w którym nie spłacamy kapitału.
Jak nazwa brzmi, miesięczne raty zawierają tylko spłatę oprocentowania.
Kapitał spłacamy na końcu umowy np. za 25 lat.
Raty bez spłaty kapitału są niższe.
Oprocentowanie wyższe aniżeli kredyt, w którym spłacamy kapitał i oprocentowanie.
Osoby, które kupiły przy pomocy interest only w 2007 r. drogie domy np. o wartości £250 000 dużo zaryzykowały.
Niestety, wielu osobom nieruchomości po 2007 r. potaniały nawet o 30 proc.
Pozostawiając nieszczęśliwców z gigantycznym ujemnym kapitałem własnym.
W dodatku banki po 2007 r. przestały udzielać kredytów interest only dla osób kupujących dom po raz pierwszy.
Osoby posiadające kredyt z opcją spłacania samych odsetek, aby refinansować na repayment mortgage (w którym spłaca się kapitał i oprocentowanie).
Najpierw musiałyby spłacić gigantyczną lukę pomiędzy kredytem a wartością.
Co najgorsze rata kredytu wrosłaby o część kapitału, czyli kilkanaście set funtów.
Niestety dla wielu osób np. £50 000 w gotówce oraz miesięczne raty wyższe o £500 to za dużo.
Jedyne to, co pozostało takim osobom to zaczekać około 6 lat lub 7 lat.
Do momentu, w którym ich nieruchomość podrożeje do wcześniejszego poziomu.
Pamiętajmy nieruchomość to nie inwestycja na 2 lata, tylko na co najmniej 8 lat – 10 lat.
Jedyną metodą do zabezpieczenia się przed pułapką ujemnego kapitału własnego jest rozważny zakup nieruchomości.
Ważne jest, aby nasza nieruchomość nie była za droga.
Musimy być przygotowani na moment, w którym nasz ukochany dom potanieje np. o 15 proc. w stosunku do wartości kredytu hipotecznego.
Jeżeli chcesz, aby więcej osób dowiedziało się, o tej informacji, to udostępnij ten artykuł na Facebooku.
Poza tym, jeżeli ten artykuł wykaże duże zainteresowanie, napiszę dużo więcej na dzisiejszy temat.
Film. Inwestowanie w mieszkania na emeryturę. Jak to zrobili Polacy z Londynu?
Źródło: Formuła Nieruchomości UK